Co je to druhá hypotéka nebo půjčka na vlastní kapitál?

vysvětlovač

PodleJay Siegel

Poslední aktualizace dne4. října 2020

Jednou z nejmocnějších věcí na vlastnictví domu je, že jde o majetek vs. odpovědnost. Jinými slovy, postupem času se cena domu zvyšuje vs. klesá. Jak se hodnota zvyšuje, zvyšuje se také částka vlastního kapitálu v domácnosti - což lze použít ve formě nízkého úroku HELOC nebo půjčka na bydlení, také známá jako druhá hypotéka. Pojďme se trochu zabývat podrobnostmi.

Co je to druhá hypotéka

Druhá hypotéka, známá také jako půjčka na bydlení, je přesně to, co název napovídá. Již máte hypotéku doma a nyní přidáváte druhou. Klíčem k druhé hypotéce je kapitál, který jste si vybudovali ve svém domě. Domácí kapitál je rozdíl mezi tržní hodnotou domu a tím, co dlužíte věřiteli. Například pokud má váš dům tržní hodnotu 500 000 $ a dlužíte bance 250 000 $, váš kapitál je 250 000 $. Mějte na paměti, že kapitál je číslo, které kolísá kvůli trhu s bydlením. Když bude trh s bydlením silný a hodnota vašeho domu vzroste, váš kapitál vzroste. Naneštěstí může také nastat opak a vlastní kapitál by mohl poklesnout.

Když majitel domu potřebuje prostředky na konsolidaci dluhu, svatbu nebo velký nákup, jako je loď nebo prázdninový dům, existuje několik způsobů, jak tyto prostředky zajistit. Jednou z těchto cest je druhá hypotéka. Pojďme se na tuto možnost podívat blíže.

Druhá hypotéka je jako, ale ne úplně stejná jako a HELOC (úvěrová linie domácího kapitálu). Podobně jako HELOC i druhá hypotéka využívá váš dům jako kolaterál a využívá kapitál, který jste si vytvořili. Liší se tím, že druhá hypotéka je půjčka na určitou paušální částku místo HELOC, kterou lze stejně jako kreditní kartu v průběhu času vybrat až do předem stanoveného maximálního limitu.

Abychom uvedli další příklad, pomocí výše uvedeného obrázku předstírejme, že se vaše dítě vdává, a na zaplacení svatby potřebujete hotovost 50 000 $ a pomůžeme mu s nákupem prvního domu. Druhá hypotéka by pro vás jako majitele domu byla perfektní volba, protože úroková sazba je obvykle neuvěřitelně nízká vs. jiné typy půjček a doba se může pohybovat od 5 do 30 let, což může udržet velmi nízkou splátku (jistina a úroky), pokud je to pro vás priorita.

Úroková sazba u druhé hypotéky je obvykle vyšší než u vaší první hypotéky, kvůli vyššímu riziku pro věřitele, ale nižší než úrok u typických kreditních karet nebo nezajištěných půjček. Mějte však na paměti, že pokud nebudete splácet druhou hypotéku, můžete přijít o domov, což obecně není případ kreditních karet nebo jiných nezajištěných půjček.

Je úrok z druhé hypotéky nebo daně z půjčky na bydlení odpočitatelný?

Dalším skvělým důvodem, jak využít vlastní kapitál na druhou hypotéku (aka - půjčka na domácí kapitál), je, že úroky lze odečíst od daně. Důležité slovo zde je, že „může“ být. Je třeba si uvědomit určitá pravidla.

Před zákonem o daňových škrtech a pracovních místech (TCJA) z roku 2017 bylo možné hotovost z druhé hypotéky nebo HELOC použít téměř k jakémukoli účelu a úroky by byly odečitatelné z daní. Tato pravidla se spolu s TCJA změnila v roce 2018. Manželské páry si mohou odpočítat úroky z hypotéčního dluhu až 750 000 USD nebo 375 000 USD, pokud podáte žádost samostatně. Peníze z půjčky lze dále použít pouze na „nákup, výstavbu nebo podstatné zlepšení hlavního domu nebo druhého domu daňových poplatníků“.

"Pro každého, kdo uvažuje o čerpání hypotéky, nový zákon stanoví nižší limit dolaru na hypotéky, které splňují podmínky pro odpočet úroků z hypotéky na bydlení. Počínaje rokem 2018 mohou daňoví poplatníci odečíst úroky pouze z 750 000 $ půjček na kvalifikovaný pobyt. Limit je 375 000 $ pro vdaného daňového poplatníka, který podává samostatné přiznání. To je oproti předchozím limitům 1 milion $ nebo 500 000 $ pro vdaného daňového poplatníka, který podává samostatné přiznání. Limity se vztahují na kombinovanou částku půjček použitých na nákup, výstavbu nebo podstatné zlepšení hlavního a daňového domu daňových poplatníků. “

IR-2018-32

Kvalifikační

Liší se podle věřitele; pro získání kvalifikace pro druhou hypotéku (půjčka na bydlení) je však vyžadováno minimálně 620 až 650 bodů FICO. Vyšší kreditní skóre je vždy lepší, protože vám umožní zajistit u věřitele nižší možnou úrokovou sazbu. Věřitelé se také podívají na váš poměr dluhu k příjmu, který obvykle musí být nižší než přibližně 40 až 43 procent. Nakonec budete muset mít doma dostatek kapitálu.

Druhý hypoteční profesionál

• Neexistují žádná omezení pro použití vypůjčených prostředků, na rozdíl například od vysokoškolské půjčky, která musí být použita pouze k úhradě vysoké školy. Druhá hypotéka vám umožní snadný přístup k velkému množství hotovosti na svatby, přestavby domů, bláznivé výlety nebo dokonce do díry ve vodě, kam neustále skládáte peníze (aka - loď).
• V závislosti na věřiteli si můžete půjčit až 85–90 procent vlastního kapitálu. Obecně to znamená, že pomocí této metody si můžete půjčit více než mnoho jiných.
• Druhé hypotéky jsou vynikajícím způsobem, jak konsolidovat další dluh, protože úroková sazba je obvykle mnohem nižší než úroková sazba úvěru na kreditní kartu nebo auto. Termín se také pohybuje od 5 do 30 let, což udržuje velmi nízké měsíční platby.
• V závislosti na tom, jak se hotovost používá, může být úrok z druhé hypotéky odpočitatelný z daní.

Druhá hypotéka Nevýhody

• Zabezpečená půjčka využívající váš domov jako kolaterál může mít za následek ztrátu vašeho domova, pokud neprovedete platby.
• Úrokové sazby jsou vyšší u druhé hypotéky vs. první hypotéku z důvodu vyššího rizika, protože primární hypotéka je splácena jako první.
• V závislosti na vašem stavu je třeba vzít v úvahu značné poplatky a náklady na uzavření.
• Dvě měsíční splátky hypotéky by mohly váš rozpočet zatěžovat.
• Přijetí dalšího dluhu není nikdy dobrá věc. Minimálně to sníží vaše skóre FICO.

Závěr

Pokud jste majitelem domu s vlastním kapitálem, potřebujete velkou paušální částku v hotovosti a nemáte v plánu prodat svůj dům, je vynikající volbou druhá hypotéka vs. dobíjení kreditních karet nebo prodej akcií. Je pravda, že finanční situace každého člověka se liší, takže moje rada je promluvit se svým účetním nebo finančním poradcem, než učiníte jakákoli velká finanční rozhodnutí.